股票市场与债券如何影响固定利息的房屋贷款

熟悉美国经济的朋友都还记得去年美联储连续11次降低短期利率以期经济的复苏.同时房屋贷款固定利率一路下滑, 甚至一时达四十年来的最低点, 以致引起购房与重新贷款的热潮. 这种现象可能会给人以这种印象:短期利率的变化会直接影响到房屋固定贷款利率的变化. 而事实上房屋固定利率在更大程度上与长期债券(10年)的关系更为密切.

为美联储所控制的短期利率的变化是着意为调节美国经济进展的人为工具:通过对短期内借贷成本的高低进行调节.如果借款的成本较低(低利率), 则期望公司多借钱以扩大再生产, 雇佣更多的人员, 因而降低失业率, 增加够买力, 使企业赢利增多, 股票增值.如果投资者将资金投入股票市场,这些钱很可能源于他处, 如短中期的债券或证券.当定期的短期债券需求量较小时,卖方则通过降低价格来吸引买方. 一旦价格下降,其债券的利率则相应增加. 相反,若供不应求, 则卖方提价,其利率相应减低.如果有大量资金从债券流向股票市场时, 债券的面值会下降而收益(yield)则上升.

房屋贷款的固定利率的变化在很大程度上反映了债券的价格走向,尤其是十年期的债券.为什么是十年期的呢?因为购买房屋的人平均7至10年就要换房或重新贷款.