孙勇房地产专栏
Zillow
的房价估计值的准确性
位于西雅图的zillow公司成立一年以来已吸引了众多房屋买卖者的注意力, 并成为热心房地产者的谈资来源之一.其网站的’zestimate’ 的对房屋估计价的准确性如何呢? 最近Wall street Journal 对1,000个房屋的实际售价与zillow的估价进行了比较. 结果显示两者的中值偏差为7.8%, 接近于zillow自己估算的7.2%. 同时, 其数据的可比性应在 1. 市场较为平稳, 2.有较多相似或可比性房屋时, 对现实具参考性.但在房市升或降时则误差较大.原因在于房地产的交易有一个时间差: 从交易数据的收集, 处理及显示已至少与交易的当时至少延迟了2—5个月. 而这一延迟对于需要即时房地产信息的客户而言是十分不利的, 甚至会出现明显的误导作用. 其另一弊端可能存在于对高端或低端房屋的估价 的准确性.其原因在于较少的参照数据, 以致于误差可达50%以上. 所以一般来说对其估计价的理解应为在市场较为平稳时的2—3个月之前的大致房价.由于每个房屋的位置,及内外部装修又可能有极大的不同,所以即使有近期类似房屋售价做比较时, 其价格又可能有几万美圆的差异. 因此, 比较明智的看法可以是将其视为一个起始参照点, 并根据当时的 1. 房市现状, 2.地理位置, 3.内部状态进行价格的调整, 以给出对房屋进行定价或出价的范围.而实际上,zillow的 zestimate也在其估价值中同时也给出了一个估价范围. 此外, 除了zillow.com外, 其他类似的网站如realestate.com, realestateabc.com, reply.com也有类似的情况.有趣的是, 对同一房屋的估价,不同的网站基于不同的数学模型及采样方式等, 其出入可以相差一倍以上. 因此务必跟踪当地现实的房地产交易状态.
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