孙勇房地产专栏
信贷危机与房市
由于发放次级贷款(subprime
mortgage)公司的危机(如countrywide等)而导致其下游投资公司(bear stern, goldman
sachs, citigroup等)旗下的基金及多个美国和国际基金公司出现巨额亏损, 近日来引发了国际性的金融股票市场的大幅下跌.这一危机无疑将对全美的房屋市场产生不利影响.在短期内将直接体现在房屋贷款方面. 1. 如果在近期内需要贷款买房, 其贷款的要求将更加严格. 即使信用分在660以上,收入稳定可靠,债务合理的优质客户的优质贷款(prime mortgage)也是如此. 而信用分小于620, 不查收入, 负债较重的人在取得贷款时将更为困难, 且批准人数将大为减少.故在近期内准备贷款买房者应尽早查看自己的信用分及信用史是否良好,遇到问题应及早处理. 2. 重新贷款与home equity line of credit.前些年不少买房者以3/5/7-年 ARM 的形式贷款买房. 这些买房者可能面临不同时限的到临. 应注意可能的贷款利率的突然增加(无论是否重新贷款)的可能性.应提前有所准备.同样的情况应用于取得home equity line of credit.其要求标准也将相应提高,并且收费也将大为增加. 对于平均房价高于$417K的地区,其利率会较高, 而Jumbo贷款的利率也会更高.这一对贷款标准的提高无疑将减少对房屋市场的需求, 尤其是对高价区/热炒区的购房需求.这对抑制房价无疑有正面影响. 目前经营次级贷款公司的坏帐也许只是处于中初级阶段, 其超过60天的拖欠率愈15%, 估计可能很快会超过20%. 在2006年次级贷款的总量占总贷款量的20%左右, NAR估计可能有220万的次级贷款者被扫地出门.这些房屋一旦为银行收回并拍卖或上市(foreclosure, REOs),
这无疑将或多或少影响到当地的房价. 这场房市的信贷危机是否会很快影响到企业贷款并进而影响到工作机会的产生, 及全美经济的良好运转, 目前只能有待观察. . (125) (
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