孙勇房地产专栏
全美2008
影响房地产的主要大事
自2006年中期房地产开始下滑以来,
2008年则有一系列的大事不仅影响到房地产业,
而且同时波及到金融/银行/信用/保险等领域.
1.次贷危机强烈爆发.促成房地产泡沫的贷款工具,
ARM, interest-only loan, alt-a loan, 在近年来大量违约引发了严重的房地产及相关业的危机:
a. 自2007年起, 一些大型贷款公司相继倒闭或被兼并,
如new
century financial, countrywide financial, Washington mutual, b. 发行并持有大量次债的全美五大投行全部受到冲击,亦或破产/兼并/功能转换,
传统投行的形式已不复存在.
C. Fannie Mae, Freddie Mac, AIG, CITI相继为联邦政府巨额注资而得以暂度难关.
2.Foreclosure/short sale自2007年起大量出现.
在以往年份,
其销售比例仅为1%左右, 而今已大幅上升.
而在加州或佛州等地,
已高达30-40%,
而且至今年第三季度仍现上升趋势.
这一趋势将负面影响房市,
引发房价持续下滑.
3. 因贷款及相关证券引发的大量坏帐自2007年起大规模的出现在世界范围内的各大银行/投行/保险业/信用业等领域,
由金融/信用危机扩展为经济危机,
引发全美经济进入衰退阶段. 同时世界范围内的各主要国家相继出台多种政策并投入巨资以以稳定金融/银行/信用业的基本运转.美国政府已经并将继续采取各种主动的政策以稳定相关行业及整体经济.就房地产业而言,
以巨额资金冲销房地产坏帐以减缓/减少foreclosure 的出现,
就整体而言,
仅美国政府可能的投入就可能超过$1trillion以应对这次危机.
4.由于房价的回落,
至今可能已有12-20%的房主贷款额已超过其可能的房屋售价(“underwater”).
由于某些地区的房价已下降了40%以上, 就目前而言,
其负面影响将持续进入到2009年. 5.在2009年, 全美仍将处于经济衰退之中,
GDP下降及失业率的上升均在预期之中.就目前状况而言,
其经济及房市在2009年能触底并稳定已是十分幸运的了.
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(
610 520 0416(O), 610 291 0287(C).