孙勇房地产专栏

想省税?---可以考虑房地产(二)

国税局(IRS)对房地产投资所得方面有延税(tax defer) 或免税(tax free)的规定.先讲延税.如果有意将非自己居住的房地产(如用于出租)出售,IRS1031(a)或”Stacker Exchange”规定其增值部分可以延税,条件是卖房后所赚的钱不能自己拿,必须放在第三者那里,并且要在45天之内买到另一间等值或超过原价值的房屋,并且在180天内过户.这样一来就将在第一间房屋买卖所得中应交税部分转到第二间房屋上了.以后在卖掉第二间房屋时还可以转到第三间房屋上,以此实现延税的目的.在这个过程中应注意时间上的限制与衔接.

如果有意出售自住屋,1997和1998年的税法又有了新的规定:对自住房出售后的增值部分,个人免税额有25万,夫妻有50万可以免税,条件是在卖房的日子起回计五年内,自己至少累计住了两年的时间.基于这个极为优惠的税务规定及近年来新房增值较快的特点,有人通过购买新居并居住两年后卖掉该房,又开始新一轮的循环的办法获益.当然我们多数人可能并不一定喜欢这种生活方式,但我们完全可以利用这个免税的新规定去尽量获取最大所得:尽量在卖房前改善房屋的各种条件或现状,以争取在卖价上得益最大,而且,完全免税.在目前,住房中投资效益最大的部分在于厨房和浴室.而游泳池的效益则较小,因为许多人不一定喜欢游泳池或其管理费较高.但应注意,一些房屋的改进可能会增加一点房产税.所以从回报与延税或免税的角度上看,房地产业也可以考虑为投资方向之一.

最后,我们每天都会进出家门.一个赏心悦目的家居会给全家人带来无比的欢乐与和睦.这个特点是多数其它投资工具所缺少的.

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